全域规划露出！杨浦滨江，20万+定了？
1月17日，上海市规自局发布关于《上海市杨浦区滨江南段地区控制性详细规划平凉、定海社区局部街坊调整（YP-15-Ⅱ等风貌保护街坊保护规划）》的批复，标志着东外滩全域规划布局的完成。
东外滩，未来将要怎么走？
下拉至文末，可立刻查看最新完整版外滩规划图↓↓↓
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作为我国近代工业发源地，位于上海东北部的杨浦承载着过去与现在。对于杨浦，多数人仍保留着工业印象，即使是现在，杨浦的城市面貌仍有工业时代的影子。
而东外滩，作为杨浦新建商品住房为数不多的供应板块，加上滨江和地缘性优势，东靠北外滩，一定程度上可以看作杨浦未来发展核芯。
由于历史发展原因，在旧时期上海，东外滩片区作为长期的工业重镇，老式工厂+棚户区+大烟囱广布的城市面貌，“贫民窟”“老厂房”的印象就此刻下，即使拆迁和旧改加快，东外滩和繁荣似乎并不挂钩。
但经过规划落地、规整土地和改造旧工厂，虽然东外滩仍有旧时代烙印，但也逐渐展露出新兴的地缘性优势。
先来回顾一下东外滩的拿地大事记↓
2018年10月 | 中交总部大楼；
2020年11月 | 美团上海科技中心；
2021年1月 | 哔哩哔哩新时代产业园；
2021年9月 | 抖音集团上海滨江中心；
2022年6月 | 声网+星空华文联合体；
……
纵览全局，东外滩计划到2025年将发展30+家在线新经济头部企业、3K+在线新经济创新型企业，建设成为全国领先的在线新经济创业基地和发展高地；
加上地标建筑群和众多历史保护街区的聚集，东外滩，未来既将承载“科创研发”的聚力，又将迎接更多元化的新兴实业和更高尖的人才。
而楼市关注度也必将更上一个台阶，迎来新征程。
仔细研究最新规划，会发现东外滩滨江线住宅供应时代正在孕育。
内环高架外侧：地标群旁9宗宅地打底
东外滩地标建筑群坐落在美团上海科技中心和哔哩哔哩新世代产业园北部，建筑高150-320米，两侧涉宅用地容积率1.3-2.9，控高12-80米，包含4宗限高12米的类别墅风貌住宅。
内环内：控高控密，高改呼之欲出
内环内-东外滩区域宅地比较零散，主要集中在瑞安+杨树浦置业地块周围和第一康复医院西侧，建筑最低高度12米，最高高度40米，基本已为片区住宅性质定调。
隆昌路以东：合生打底，零星补充
片区内目前已有合生创展的三幅宅地，加上另外7宗不规则宅地，基本匹配片区的住宅需求。除一宗控高10米，容积率0.8的宅地外，其余地块容积率2.3-4.9，高度40-100米。
综合来看，东外滩滨江段的住宅西南-东北未来将呈现出类别墅-洋房-小高-高层的趋势，同时和总部基地勾勒出此起彼伏的江岸线。
根据指标，类别墅住区预计供应将达到1K套，而整个住宅供应约6K+，真正属于东外滩的住宅供应井喷时代，还尚未到来。
早在去年10月，杨浦平凉社区一宗宅地实施主体确认，未来将由瑞安+杨浦滨江共同打造，房地联动价高达21万元/㎡，触到目前上海房地联动价天花板。
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而围绕着该宗宅地未来将有大幅同性质宅地出让，是否已经标榜东外滩滨江段的宅地预期或许已经有了答案，上车东外滩，还是要趁早。
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目前东外滩都有哪些选择？
根据上海购房通小程序显示，目前区域内共有9盘待售/在售。
平凉社区两宗地块均未公示项目规划方案，（平凉街道6街坊）历史风貌保护项目，容积率仅1.4，大概率将打造成低密纯粹的“墅”级产品。
为东外滩为数不多的纯改善豪宅，目前已为现房状态，仅剩最后一栋楼140套左右房源待售，关注度非常高，但项目此前曾出过交付问题，入市可能性非常低。
目前在售，体量较小，3栋住宅均已开出，小户型（建面约80-115㎡）低总价（备案均价10.8万/㎡），算是目前东外滩上车门槛最低的项目，但小区环境一般，周围的城市界面也多以老破小为主，选择需要慎重。
、、为毗邻而居的内环内新房项目，备案均价11.5万/㎡，共享市区成熟配套，互为直接竞对，积分大概都会在55分上下。
其中，金隅项目剩余少量一楼房源在售，无需积分，三期房源待入市，上期入围积分53.12；和樾天汇今日刚领证，共340套建面约83-102㎡3房，认购日期为2.22-2.26；海玥天汇1批次已上会，183套建面约85-100㎡的。
最新一批次据悉积分大概为68.8分，较上期分数（65.84分）有上涨，备案均价9.9万/㎡，核心优势在于过硬的产品实力，对于市区改善来说，性价比较高。
作为总体量约88万方的综合体项目，南侧是已确定入驻美团、哔哩哔哩等众多头部企业，发展前景较大，话题度一直都很高。
项目自带约6.5万方的合生汇商业广场，一期住宅规划为3栋15-25F的高端纯改善大平层，具有一定的市场稀缺性。
购房通 出品
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